Grondbeleid

Inleiding
Via de paragraaf Grondbeleid geeft de gemeente aan hoe het grondbeleid wordt ingezet om de bestuurlijke doelstellingen te realiseren.

Kader
Het Besluit Begroting en Verantwoording provincies en gemeenten (BBV) stelt de volgende eisen aan de paragraaf:

• een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
• een aanduiding van de wijze waarop de provincie onderscheidenlijk gemeente het grondbeleid uitvoert;
• een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;
• een onderbouwing van de geraamde winstneming;
• de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van grondzaken.

In de Financiële Verordening van de gemeente Zaanstad is opgenomen dat daarnaast de volgende onderdelen in de paragraaf grondbeleid moeten worden opgenomen;

• de totaal geraamde kosten en opbrengsten van de actieve gemeentelijke grondexploitaties;
• de ontwikkeling van de grondprijzen;
• de ontwikkeling van de reserves van grondzaken.

Visie op en wijze van het grondbeleid
In de begroting 2013 heeft de gemeente Zaanstad haar grondbeleid beschreven. Hierbij is tevens afgesproken dat in het vervolg alleen de wijzigingen in het beleid worden toegelicht. Daarnaast zal bij de aanvang van een nieuwe bestuursperiode een uitgebreide opzet worden opgenomen. Aangezien het bestaande grondbeleid van de gemeente Zaanstad wordt voortgezet, kan worden volstaan met een verwijzing.

Ontwikkelingen

Actualiteit erfpacht
In december 2014 is de evaluatie ’omzetten erfpacht‘ voor een zienswijze aan de gemeenteraad aangeboden.

Verkoopplan vastgoed
Er is een overzicht van de vastgoedportefeuille. Het vastgoed dat te koop wordt aangeboden staat op de website www.vastgoedinzaanstad.nl

De ontwikkeling van de grondprijzen
De gemeente Zaanstad hanteert bij de verkoop van haar gronden een marktconforme grondprijs die veelal is bepaald op basis van een residuele grondprijssystematiek. Bij deze systematiek wordt de grondprijs gevormd door het verschil tussen de marktwaarde van het te realiseren vastgoedobject en de kosten om dit object te realiseren. De marktwaarden van woningen zijn in 2014 sinds jaren weer gestegen en wel met gemiddeld 4%. De bouwkosten van de woningen zijn met circa 1,5% gestegen. In de grondexploitaties wordt altijd uitgegaan van een voorzichtige raming van de grondopbrengsten. Ook zijn de plannen vaak nog niet zo gedetailleerd uitgewerkt en wordt van een gemiddelde opbrengst uitgegaan. Het is niet gebruikelijk om in de ramingen alle fluctuaties op de kortere termijn mee te nemen, omdat dit in de begroting tot ongewenst grote schommelingen leidt. Gezien de grote dalingen in de afgelopen jaren zijn de grondprijzen in de afgelopen jaren wel naar beneden aangepast in de grondexploitaties. Dit jaar is ervoor gekozen om dezelfde grondprijzen als vorig jaar te hanteren in de ramingen.

Particulier opdrachtgeverschap
In 2014 is particulier opdrachtgeverschap, zowel individueel als collectief, uitgerold als een manier van werken om delen van de locatie- en vastgoedportefeuille in de markt te zetten. Gestreefd wordt om te zorgen dat 10% van de jaarlijkse woningbouwopgave in het zelfbouwsegment gerealiseerd gaat worden. Dit komt neer op het realiseren van zestig zelfbouwwoningen per jaar. Het betreft locaties die geschikt zijn voor wonen, woon-werkcombinaties, woon-zorgcombinaties en werken. De locaties zijn uitgewerkt in drie marktsegmenten: bouwen op eigen kavel, klus- of cascobouw of bouwen in groepen. In 2014 heeft de gemeente bij de eilanden circa dertig zelfbouwkavels op de markt gezet. Op dit moment zijn er elf kavels in optie gegeven. Het in deze omvang op de markt zetten van kavels, is voor het eerst in Zaanstad. Er is hierbij veel ervaring op gedaan, wat samen met de uitkomsten van de enquête onder geïnteresseerden gebruikt kan worden in andere projecten.

Faseren en doseren
In 2014 werd nog verwacht dat het geplande aanbod van nieuwbouwwoningen ver boven de vraag zou liggen. Door de crisis heeft het aanbod zich aangepast aan de vraag en was er geen noodzaak om het traject ‘Faseren en Doseren’ in 2014 op te pakken. Er lijkt nu een kanteling te zijn: er komt meer aanbod waardoor er wellicht weer een aanleiding is om in gesprek met ontwikkelaars dit op te pakken.

Ontwikkeling van de ARG

In MPG 14.2 werd verwacht dat er € 7,8 miljoen aan de algemene reserve grondzaken (ARG) moest worden toegevoegd als de financiële buffer om eventuele tegenvallers in grondexploitaties op te kunnen vangen. Op basis van de laatste ramingen is dat € 6,4 miljoen. Dit lager benodigde bedrag wordt voornamelijk verklaard door de verlaging van de getroffen voorziening voor de grondexploitaties in het Noordzeekanaalgebied.

Het totaal aan geraamde kosten voor de grondexploitaties bedraagt 141,2 mln., het totaal aan geraamde opbrengsten bedraagt 142,7 mln.